在過去的一年多以來，眾多市場上「專家」對香港住宅樓市預測都是下跌，原因包括肺炎導致經濟衰退、失業率急...

在過去的一年多以來，眾多市場上「專家」對香港住宅樓市預測都是下跌，原因包括肺炎導致經濟衰退、失業率急升、擔心很多人通過BNO移民英國等；結果當然是一地都係眼鏡碎，樓價繼續升完又升，從去年底到現在平均升了5%-10%不等。究竟這個升勢在下半年會否持續下去？

對於下半年住宅樓價的走勢，我抱着非常樂觀的態度，今年將會升穿歷史新高；中原城市領先指數CCL上周破頂失敗，但以目前指數的186.68點，距離歷史高位只有2%，我相信今年可以升破。雖然在未來一段頗長時間的日子，經濟仍受到肺炎的影響，短期內不可能百分百完全通關，失業率也會高企在5%以上；但我們必須明白一個道理，就是「買樓及持有物業的人」與「受經濟影響而失業或工資下跌的人」是屬於兩個平行時空，對於有能力買樓的人，他們大部分身處於平行時空的上層，買樓的資金主要依靠「資產增值」，所以就算經濟繼續衰退，對他們買樓的決定也沒有太大影響，特別是每年超過八萬位取得三粒星身份證的「新香港人」，以及「成功靠父幹」的龐大需求，真係再多樓都會被佢哋買晒。

不過租金我就看得略為悲觀。以我自己持有的收租物業為例，目前收到的租金較兩年前相比，平均已經跌了15%，估計未來趨勢將會繼續再跌多5%至10%。當中最主要的原因，是租樓人士較多是中低收入，是平行時空下層的人，他們受到裁員及減薪的影響較大，減低了承租的能力。例如我投資約有十間公司，當中絕大部分的員工，在過去兩年都沒有工資增長，甚至曾經出現過No Pay Leave的日子，估計未來一年也是這樣，而他們大部分都是租樓，而非自置物業的業主。

至於工商物業方面，我看得最悲觀是商舖，因為最直接受到經濟環境影響，就算下半年有政府消費券的幫助，但其刺激力及時間都是短暫的，不可能改變舖價下跌的趨勢，連鎖店老闆會繼續刪減分店數量，開新店也會暫時停止。在各類型的商舖中，民生地區可能還好一點，但銅鑼灣、油尖旺等地區就會繼續慘情，現在有時我經過這些地區，一條街隨時可以找到三分之一的吉舖，大量舖位租兩三年都租唔出去，連差餉地租都要蝕埋。

寫字樓的情況也與商舖類似，對於一線地區如中環、金鐘、尖沙咀等甲級寫字樓，估計價格及租金會再跌一成或以上，二三線寫字樓及工廈就可能會好一點，估計以橫行為主。因為在過去的十年，一線地區的商廈租金，很大程度是靠中資機構擴充香港業務而推高，但未來估計他們將會繼續減少香港業務，特別是中資機構集中的寫字樓，跌幅將會更加明顯。至於九龍灣等地區，甲級寫字樓嚴重供過於求，目前空置率持續高企，估計租金也會繼續下跌。

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